Vil du også spare tid og penger når du kjøper drømmeboligen i Spania?

Å kjøpe feriehus i utlandet kan virke forvirrende og komplisert for noen, men Spania er ekstremt imøtekommende for utenlandske kjøpere, noe som er med på å gjøre kjøpsprosessen relativt enkel og trygg.

Som en danske som ønsker å kjøpe bolig i Spania, trenger du bare å sørge for at noen få enkle forhold er under kontroll:

• Få et NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjero): Dette er et obligatorisk skatteidentifikasjonsnummer for utlendinger i Spania, som du må ha hvis du ønsker å kjøpe eiendom i landet. Du kan søke og få nummeret enten ved å kontakte den spanske ambassaden i Danmark, eller via egen søknad på en lokal politistasjon i Spania. I begge tilfeller må du fylle ut et offisielt søknadsskjema kalt "EX-15" (kan last ned gratis her via det spanske politiets nettsted), og samle inn nødvendige personlige dokumenter, som inkluderer en kopi av et gyldig pass, dokumentasjon på hensikten med forespørselen (f.eks. en kjøpsavtale eller arbeidskontrakt), samt et passbilde. Det er typisk et nominelt gebyr på rundt €9-12 forbundet med å opprette en NIE, avhengig av hvilken kommune/region den er opprettet i. I mange tilfeller vil du motta nummeret innen få dager, men det kan skje at prosessen går tregere , så vi anbefaler alltid å søke så tidlig som mulig, da nummeret må være på plass ved signering av sluttskjøte i forbindelse med kjøp av bolig. Som med alt annet hjelper vi deg gjerne med å søke om NIE-nummer.
• Få en bankkonto opprettet i en spansk bank: Å åpne en bankkonto i Spania er det andre nødvendige skrittet å ta for utlendinger som ønsker å kjøpe bolig. Prosessen for å åpne bankkonto kan variere litt fra bank til bank, men det er noen generelle retningslinjer og krav som gjelder i de fleste institusjoner. Dette vil typisk være en spesialkonto for ikke-bosatte som har økonomiske interesser i Spania, men som ikke bor fast i landet. Igjen, forberedelse lønner seg for å gjøre prosessen så rask og enkel som mulig, og det er derfor vi anbefaler at du minst har en kopi av passet ditt, NIE-nummer, bevis på ansettelse eller økonomisk aktivitet (vanligvis en arbeidskontrakt og/eller nylige lønnsslipper) ), og dokumentasjon som bekrefter at du er tilknyttet en adresse i Spania (dette kan være enten på leid eller selveierbolig). Du kan med fordel velge en av filialene på Solkysten med dansktalende representanter, og en engelskspråklig nettbank, for å gjøre hverdagen enklere. Vi hjelper deg gjerne på vei med dette.
• Få kontroll på finansieringen i god tid: Dette er ikke obligatorisk, men absolutt et grep som vil resultere i at du er i en sterkere posisjon til å gjøre en god handel. Å ha finansieringen på plass før du starter boligjakten i Spania gir en rekke klare fordeler: Det styrker din forhandlingsposisjon, muliggjør rask handling når du finner den rette eiendommen (slik at den ikke selges til en annen), eliminerer potensielle skuffelser mht. mislykkede finansieringssøknader, gir deg økonomisk oversikt og en realistisk budsjettramme, og sist men ikke minst reduserer det evt. stress relatert kjøpsprosessen. Kort sagt setter du deg selv i en mye mer gunstig posisjon med tanke på å slå raskt om nødvendig — noe som er spesielt aktuelt i den svært konkurranseutsatte delen av det spanske boligmarkedet som vi konsentrerer oss mest om, nemlig spesialtilbud, tvangssalg og god investeringsmuligheter.
• Ta kontakt med en dansktalende boligadvokat i Spania: Igjen, denne delen er opp til deg, men vi anbefaler alltid å oppnevne en advokat som spesialiserer seg på spansk eiendomsrett for å gjennomgå alle relevante dokumenter og sikre at alle juridiske aspekter ved eiendomstransaksjonen din er i orden. I tillegg hjelper advokaten også med å sjekke at det ikke er utestående gjeld eller søksmål knyttet til eiendommen du skal handle. Sist men ikke minst kan du via en fullmakt la advokaten opprette NIE-nummer, åpne bankkonto, og signere dokumenter på vei, slik at du sparer både tid og penger ved å slippe å reise til Spania flere ganger under kjøpsprosessen. En fullmakt koster i området €75-150, og betales til det lokale notarkontoret som er ansvarlig for å godkjenne den.

Det finnes utallige fantastiske områder og regioner i Spania. De mest populære stedene inkluderer Balearene, Costa Brava og spesielt Costa del Sol, hjem til Europas beste og mest stabile klima, samt noen av verdens mest ettertraktede feriesteder, inkludert Marbella, Malaga, Fuengirola, Benalmadena, Mijas Costa, Estepona og Sotogrande.

Som førstegangskjøper i Spania er det selvsagt viktig å sette seg grundig inn i hva de ulike områdene tilbyr før man foretar en større eller mindre investering i eiendom. Tenk derfor på følgende:

• Få definert dine behov og ønsker: Vurder hva som er viktig for deg i hverdagen — alt fra det helt upraktiske som boligstørrelse, boligtype, stil og antall rom, til de myke verdiene som nærhet til f.eks. stranden, et livlig bymiljø kontra rolige landlige omgivelser, tilgjengelighet på tjenester som skoler og sykehus, et godt utvalg av fritidsaktiviteter, et expat-basert område med mange dansker eller kanskje det stikk motsatte — et like autentisk og spansk lokalmiljø som mulig.
• Søk og bli inspirert på nettet: Det finnes nå mange gode nettsider og nettguider, tilpasset nesten alle språk og nasjonaliteter, som hjelper ikke-spanske mennesker til å få en bedre forståelse av alle de forskjellige regionene og områdene i Spania. I tillegg er YouTube også et utmerket visuelt verktøy for å "merke" områdene, i stedet for bare å lese om dem.
• Rådfør deg i dedikerte Facebook-grupper: Sosiale medier kan være en utmerket kilde til informasjon. Det er mange grupper og sider dedikert til livet i Spania, både generelt eller på spesifikke områder, hvor du kan stille spørsmål og få tilbakemeldinger fra andre dansker om å kjenne Spania.
• Ta kontakt med en eiendomsmegler: Når du har begrenset valgene dine til noen få interessante områder, kan du ha nytte av å kontakte en kompetent dansktalende eiendomsmegler på Costa del Sol. På denne måten kan du få konkret informasjon om eiendomsmarkedet i de aktuelle områdene, og få forslag til en rekke konkrete eiendommer, basert på dine personlige kriterier.
• Få oversikt over din økonomi: Du kan med fordel sørge for at det er kontroll på finansieringen av dine ev å kjøpe bolig i Spania tidlig i prosessen, da det styrker din posisjon som kjøper betydelig. Det gir deg en klar forståelse av tilgjengelige beløp og økonomiske grenser, noe som hjelper deg med å fokusere søket på eiendommer som er innenfor en realistisk prisklasse. I tillegg gjør det deg til en mer attraktiv kjøper i selgernes øyne, fordi det eliminerer risikoen for å bli avvist for finansiering sent i prosessen, noe som også kan bidra til både å få fart på handelsprosessen og gi deg større forhandlingsmakt, siden selgere ofte er mer villige til å forhandle pris når de vet finansiering er på plass. Du vil med andre ord fremstå som en seriøs kjøper.
• Fly til Spania: Ingenting slår personlig erfaring og egne inntrykk. Planlegg og besøk områdene du er interessert i for å få den berømte "magefølelsen", oppleve atmosfæren, møte lokale innbyggere og se potensielle eiendommer.

Et boligkjøp i Spania er vanligvis delt inn i ulike faser, og ser vanligvis slik ut:

• Behov og budsjett bestemmes: Vurder, undersøk og avgjør hvilken type eiendom som dekker dine behov, hvor mye penger du ønsker og kan investere, samt hvilken type finansiering du tenker på. en mulig Kjøp.
• Ønskeliste over potensielle boliger: Bruk en av de store boligportalene i Spania til å søke etter bolig etter dine spesifikke kriterier, eller kontakt en eiendomsmegler i Spania som kan hjelpe deg med å få en oversikt over passende eiendommer som matcher ditt budsjett og dine ønsker.
• Inspeksjonstur: Bestill en avtale med eiendomsmegleren din og dra fysisk til Spania for å se eiendommene du har valgt på forhånd.
• Bud og forhandlinger: Når du har funnet den rette boligen, er neste steg å gi et tilbud. Før evt forhandlinger bør du sjekke markedsprisene og lage en strategi med eiendomsmegleren din. Noen meglere har lang erfaring og skarp kompetanse innen prisforhandling, så sørg for at du jobber med en profesjonell eiendomsmegler. Ditt valg av megler kan være avgjørende for om du ender opp med å gjøre en god handel eller ikke.
• Ha en boligadvokat: Hvis du ikke allerede har kontaktet en kompetent boligadvokat, er det rett tid nå. Det er ikke obligatorisk, men anbefales på det sterkeste, da den ansvarlige sørger for at de juridiske aspektene ved eiendomstransaksjonen utføres i henhold til boken. Hvis du ønsker det, kan advokaten også opprette en bankkonto, søke om NIE-nummer og signere dokumenter på dine vegne ved hjelp av en fullmakt uten at du trenger å være fysisk til stede i Spania.
• Reservasjonsavtale: Når du og selger har kommet til enighet om pris, vil du typisk måtte signere et standardisert reservasjonsdokument, hvor de generelle handelsbetingelsene er fastsatt. Vi anbefaler alltid å registrere en generell juridisk ansvarsfraskrivelse ift signering av reservasjonsavtale. Samtidig er det normalt å betale et reservasjonsgebyr på €6.000-€20.000 (avhengig av prisen på eiendommen). Det anbefales alltid å betale beløpet inn på din advokats klientkonto, fremfor å overføre det direkte til eiendomsmegler eller selger, da dette vil gi deg større trygghet dersom det skulle oppstå juridiske utfordringer ift. advokatens eiendomssjekk. Etter dette vil boligen reserveres, hvorfor den tas av markedet.
• Endelig kjøpsavtale: Etter å ha signert den foreløpige reservasjonsavtalen og advokaten din har fullført sitt juridiske arbeid (som vanligvis tar 1-2 uker), må det utarbeides en full kjøpsavtale (også kjent som en privat kjøpskontrakt eller Contrato Privado de Compra Venta), som de fleste av alt, minner om den du sikkert kjenner hjemme fra Danmark. Etter hvert som denne signeres, overføres 10 % (i noen tilfeller mer) av kjøpesummen til selger som standard.
• Skjøte og nøkkeloverlevering: På avtalt overtakelsesdato (vanligvis innen 2-12 uker etter signering av kjøpeavtalen) skal resterende kjøpesum overføres til selger. Dette skjer typisk hos en notarius, hvor både din og selgers juridiske representanter er til stede, for å gjennomføre transaksjonen og få boligen registrert i ditt navn, hvoretter du blir dens nye eier.

Det er viktig å forstå de ulike skattene og avgiftene knyttet til å kjøpe en eiendom i Spania, da de kan overraske deg sammenlignet med hva du er vant til når du kjøper en eiendom i Danmark.

Når du kjøper eiendom i Spania må du ta hensyn til at det kommer et samlet påslag på mellom 7,5-12 % av avtalt kjøpesum, avhengig av om du skal kjøpe gjensalgsbolig eller nybygd bolig/prosjektsalg. 

For videresalgseiendommer skal det legges til 7 % eiendomsskatt, mens det ved kjøp av nybygde eiendommer/prosjektsalg i stedet skal belastes 10 % moms (IVA) og stempelavgift på 1,2 %.

Gjelder begge typer boligkjøp skal det i tillegg belastes notaravgift (0,2-0,5 %) og tinglysingsavgift (0,1-0,25 %).

Samlet oversikt over kostnader forbundet med å kjøpe bolig på Costa del Sol:

• Eiendomsskatt: 7 % av eiendommens pris (gjelder kun videresalgseiendommer).
• MVA (MVA): 10 % av eiendommens pris (gjelder kun nybygg/prosjektsalg).
• Dokumentavgift: 1,2 % (gjelder kun nybygg/prosjektsalg).
• Tinglysningsavgift: 0,1-0,25 % av eiendommens pris.
• Notarius honorar: 0,2-0,5 % av eiendommens pris.
• Samlet seg: ≈ 7,5-12 % av eiendommens pris.

Dersom du som utlending ønsker å selge eller leie ut boligen din i Spania, må du ta en del avgifter i betraktning.

I forbindelse med et salg er du, akkurat som i Danmark, potensielt gjenstandsbeskatning av eiendom, avhengig av om du går med overskudd eller ikke. Dersom eiendommen selges med fortjeneste vil spanske skattemyndigheter skattlegge dette med 18 %.

Det er også en Plusvalía-skatt, som pålegges på kommunenivå og er basert på hvor mange år du har eid eiendommen før salget. Denne utgjøres også av en prosentandel av salgsprisen, dog i en betydelig lavere størrelsesorden på mellom 0,08-0,45 %.  

Med mindre du selv står for salget av boligen din, må du også regne inn eiendomsmeglerkostnader, som typisk utgjør rundt 3-6 % av salgssummen.

Bruker du eiendommen til utleie vil inntekten være underlagt spansk beskatning, uten mulighet for fradrag for drifts- og renteutgifter. Skattesatsen er satt til 24 %.

Ja, som danske kan du ta opp boliglån i Spania. Her er noen ting som er verdt å ta med deg i denne forbindelse:

Kvalifikasjon: De spanske boliglånsinstitusjonene har ingen begrensninger når det gjelder kjøpesum eller nasjonalitet, men kvalifiserer ut fra din generelle økonomiske situasjon og bankens ev. spesifikke regler.

Dokumentasjon: For å søke om boliglån i Spania må du fremlegge en kopi av et gyldig pass, bevis på fast inntekt og ansettelseshistorikk, samt bevis på at du har en tilstrekkelig disponibel inntekt etter faste utgifter. Selvstendig næringsdrivende skal typisk presentere siste årsrapport, samt en gjeldende balanse.

Egenkapital/betaling: Du må som minimum regne med å kunne hente inn egenfinansiering på i underkant av 40 % av eiendommens pris ved boligkjøp i Spania. Dette fordi maksimal belåningsgrad typisk er 70 %, og i forbindelse med et kjøp kommer 8-12 % i skatt og avgifter til stat og kommune.

Rente: Som utlending vil du typisk bli tilbudt en litt høyere rente enn spanjoler. Pt. du bør regne med en rente på mellom 3,8-4,6 %.

prosesser: Du kan ordne et spansk boliglån selv, ved å kontakte en valgt bank direkte, eller la din eiendomsmegler og/eller advokat hjelpe deg med prosessen. Husk alltid å velge en anerkjent bank og megler.

Alt i alt er prosessen lik å ta opp boliglån i Spania, på mange måter kan det du sikkert allerede kjenner hjemmefra, i tillegg til produktene og løsningene som tilbys, ha flere begrensninger enn de spanjolene har.

Nei. Noe som nok henger sammen med at det ikke er et krav jf. spansk lov. Det er med andre ord ingen formelle kvalifikasjons- og/eller registreringskrav før du kan kalle deg eiendomsmegler i Spania. Det betyr at de aller fleste eiendomsmeglerne som finnes, f.eks. på Costa del Sol, har verken lisens eller formell utdannelse, a la statsautorisasjonen vi kjenner fra Danmark. I noen tilfeller har dette bidratt til å gi bransjen et noe tvilsomt rykte, og skapt bekymring for kvaliteten på tjenestene som tilbys av enkelte eiendomsmeglere. Likevel finnes det heldigvis også anerkjente, erfarne og profesjonelle aktører på markedet, med lisens og/eller dansk statsautorisasjon i bagasjen, som kan hjelpe deg trygt og sikkert til målet om å kjøpe bolig i Spania. Velg derfor alltid din eiendomsmegler med omhu.